离婚协议是夫妻双方在解除婚姻关系时对子女抚养、财产分割等问题达成的合意。根据我国民法典的相关规定，离婚协议中关于财产分割的条款，对双方具有法律约束力。

然而，离婚协议本身并不直接发生物权变动的效力。即使协议约定房产归一方所有，在未办理过户登记之前，从物权公示角度看，该房产仍属于登记权利人名义下的财产。当登记权利人对外负债，债权人申请查封该房产时，离婚协议能否成为排除执行的依据？

对此，实践中多地法院在审理此类案件时，并未采取“一刀切”立场，而是基于多种因素进行综合判断。

纵观司法实践，法院在判断离婚协议约定能否对抗强制执行时，主要审查以下几个方面：

1. 离婚协议与债权形成的时间先后

这是判断是否存在恶意逃债可能性的重要依据。如果离婚协议签订时间早于债权形成时间，则通常认为双方不存在通过离婚逃避未来债务的故意。

法院会审查离婚协议是否系双方真实意思表示，是否存在通过离婚协议转移财产、逃避债务的故意。如协议内容与双方经济往来、财产出资情况吻合，且无其他逃避债务的行为，则更可能被认定为真实。

3. 未办理过户登记的主观过错与客观障碍

若未办理过户系因一方不配合、房屋设抵押、被查封等客观障碍导致，而非权利人故意拖延，则法院更倾向于保护权利人的物权期待权。

反之，如权利人长期不办理过户且无合理解释，则可能认定其存在过错，不足以排除执行。

离婚一方对房屋享有的是一种物权期待权，其权利直接、紧密地指向特定房产；而普通金钱债权人的权利并未针对该房屋，也未基于对登记公示的信赖。

因此，在权利性质的比较上，离婚一方对房屋的权利更具针对性和优先性。

若案涉房屋是离婚后一方及其子女的唯一居住场所，涉及基本生存权益，法院在权衡时会更倾向于保障弱势方的居住情况。

基于上述裁判规则，为保障离婚协议中财产约定的实现，避免未来可能出现的执行风险，提出如下建议：

1. 尽早办理过户手续

离婚后应尽快办理房产过户手续，避免登记状态与约定权利长期不一致。若因客观原因暂时无法过户，应保留相关证据，如书面沟通记录、银行通知、法院查封通知等。如一方不配合过户，应尽量通过书面方式催告。

2. 确保协议真实、明确

离婚协议应内容具体、权属清晰，并与实际履行行为（如贷款偿还、房屋占有使用）保持一致。避免在债务纠纷高发期突击离婚并分割财产，以免被认定为恶意逃债。

3. 关注房屋实际使用情况

如房屋由一方及其子女长期居住使用，在发生相关争议时，应在证据中体现其作为基本生活保障的功能，增强权利保护的合理性。

1 最高人民法院司法案例研究院《执行异议之诉案件类型梳理与裁判思路》

*注：本文仅供参考，不构成正式法律意见。