（一）交易架构

根据报道，个案交易采取”派生分立＋资产划转＋股权转让”的三步安排：

其一，A公司为促使其名下产业园区资产证券化，对全资控股子公司B公司实施派生分立，新设C公司；

其二，A公司将账面价值1.41亿元的经营性房地产、100万元预收租金负债、与B公司之间的1亿元往来欠款及1名员工一并划转至C公司；

其三，时隔一个月，A公司即向某证券公司转让其持有的C公司全部股权。

上述安排的交易目的，在于借助企业重组的特殊性税务处理及增值税不征税规则，使底层资产以递延或不征税方式划转至项目公司，进而通过股权转让实现资产证券化。该交易架构在当前的持有型不动产ABS及类REITs实务中并不鲜见。

（二）税务处理

税务机关借助证券交易所公示数据穿透核查后，对个案作出如下认定：

（1）案涉业务实质为持有型不动产ABS，不属于基础设施领域公募REITs试点项目，不得适用《财政部 税务总局关于基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点税收政策的公告》（财政部、税务总局公告2022年第3号，下称”3号公告”）项下的递延政策；

（2）企业重组完成后未满12个月即转让股权，不符合经营连续性要求，企业分立不得适用特殊性税务处理，无法享受企业所得税递延纳税优惠；

（3）B公司工商登记行业与实际经营业务不符，实际业务以房地产开发、建设、销售、出租为主，不得适用改制重组土地增值税暂免政策。

经逐项核验，税务机关依法开展合规辅导，督促企业补缴税款及滞纳金1010万元，调增应纳税所得额1.12亿元。

（一）产品定性：3号公告适用范围的法定边界

3号公告项下两项核心递延安排——设立前资产划转适用特殊性税务处理、设立阶段股权转让评估增值递延至募资完成并支付价款后缴纳——均以产品属于”证监会、发展改革委根据有关规定组织开展的基础设施REITs试点项目”为适用前提（该公告第四条）。在交易所挂牌的持有型不动产ABS、类REITs及CMBS等私募属性产品，纵然交易结构与公募REITs高度相似，亦自始不在其适用范围之内。以公募REITs税收政策类推适用于私募产品，构成本案首项、亦为根本性的政策适用错误。

（二）重组连续性：59号文与109号文路径的双重检视

就企业所得税而言，企业重组适用《财政部 国家税务总局关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知》（财税〔2009〕59号，经财税〔2014〕109号部分修改）项下特殊性税务处理，须同时满足合理商业目的、法定比例、股权支付比例及连续性要求等多项条件。其中，连续性要求包括两个层面：重组后连续12个月内不改变重组资产原来的实质性经营活动；取得股权支付的原主要股东于重组后连续12个月内不得转让所取得的股权。本案”分立完成后一个月即转让项目公司全部股权”的安排，直接违反上述连续性要求。

尤应指出，即便不循分立路径，案涉”A公司向C公司划转资产”环节在形式上亦可能落入财税〔2014〕109号第三条关于100%直接控制的居民企业之间按账面净值划转的规定射程：派生分立完成后，C公司系A公司全资子公司，主体要件形式上具备。然该路径同样以划转后连续12个月不改变实质经营活动为条件；且依据《国家税务总局关于资产（股权）划转企业所得税征管问题的公告》（国家税务总局公告2015年第40号）第七条、第八条，划转完成日后连续12个月内交易一方生产经营业务、公司性质、资产或股权结构等情况变化致不再符合条件的，应按原划转完成时的公允价值视同销售并追溯调整。就此而言，个案的税务风险系结构性风险，而非单纯的条文选择问题。

此外，《国家税务总局关于企业重组业务所得税处理有关征管问题的公告》（国家税务总局公告2026年第13号，2026年7月8日印发、7月17日对外公布）进一步收紧了合并、分立特殊性税务处理的征管口径：合计持股比例超过50%的居民企业股东须与被分立企业、分立企业就适用特殊性税务处理达成一致，且重组日持股不低于5%的居民企业股东及前十大居民企业股东于重组后连续12个月内不得转让所取得的股权。该公告适用于重组日在2026年1月1日以后的企业重组业务，正在推进的同类项目应直接依新规检视其股权锁定安排。

（三）主体身份：房地产开发企业认定的实质标准

就土地增值税而言，改制重组暂不征收政策（财政部、税务总局公告2021年第21号及其延续文件2023年第51号）明确排除”房地产转移任意一方为房地产开发企业”的情形。值得注意的是，上述公告并未就”房地产开发企业”作出定义。实践中，该项认定通常回归《中华人民共和国城市房地产管理法（2019修正）》第三十条及《城市房地产开发经营管理条例（2020第二次修订）》第二条——后者将”房地产开发经营”界定为在国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。据此，认定标准在于企业实际从事的业务实质，工商登记行业与开发资质均非决定性标准。本案中，B公司登记行业为企业管理咨询，但实际从事房地产开发、建设、销售、出租，其”行业身份包装”未能通过实质审查，土地增值税暂免待遇因而被否定。

【资产重组入池环节】

①违规适用特殊性税务处理递延纳税；

②违规适用增值税不征税政策；

③伪装行业身份规避土地增值税；

④违规操纵资产计税基础侵蚀税基四项；

【股权转让发行环节】

①递延纳税适用范围随意扩张；

②递延纳税节点管控不规范；

③自持与减持份额计税边界混淆三项。

与风险画像相配套的是监管手段的升级：税务机关依托跨部门协同机制，联动政府办公厅、发展改革、证监等部门抓取证券交易公示、不动产权属变更等涉税数据，并结合国有“三资”盘活工作要求，将持有大额不动产、资产负债率较高、具有存量盘活需求的经营主体纳入重点监管清单，辅之以”一户一档”动态监管台账。多层嵌套的交易架构已难以构成监管屏障。

有鉴于此，笔者建议相关企业在项目推进及存量管理中重点关注以下事项：

（一）产品定性前置

方案设计阶段即应明确拟发行产品究属公募REITs试点项目抑或交易所私募产品，并据此确定可资适用的税收政策框架；处于”类REITs转公募REITs”路径的项目，应分阶段测算税负，不得提前预支公募REITs政策待遇。

（二）重组时间表的合规校验

发行时间表要求短期内转让项目公司股权的，应在方案设计时按一般性税务处理测算税负并计入发行成本；重组日在2026年1月1日以后的项目，并应依13号公告预先安排股东一致性同意及股权锁定机制。

（三）实质要件与证据留存

增值税不征税规则以”资产＋债权债务＋劳动力”真实一并转让为要件，应留存人员劳动关系转移、债权债务协议等证据；分立、划转资产的计税基础结转应有完整原始凭证及评估报告支撑；交易各方的”合理商业目的”宜形成书面论证。

（四）主体身份的实质判断

原始权益人是否构成房地产开发企业，应按实际经营业务判断；身份存疑的，适用土地增值税暂免政策时应保持审慎，必要时事先取得主管税务机关书面口径或专业机构专项意见。

（五）申报数据的一致性管理

纳税申报数据应与交易所公示信息、专项计划现金流保持一致；适用特殊性税务处理的，应依据《国家税务总局关于企业重组业务企业所得税征收管理若干问题的公告》（国家税务总局公告2015年第48号）于重组完成当年年度申报时报送报告表及申报资料，并说明重组前连续12个月内相关交易是否构成分步交易。

（六）存量项目的风险排查

已完成发行的项目应对照七类风险逐项自查；发现政策适用确有不当的，主动补正申报在滞纳金起算及处罚情节认定上通常居于相对有利地位；已受税务机关问询或收到风险提示的，建议尽早引入专业机构统一应对口径。

本所已就本次专项治理形成《持有型不动产ABS涉税风险分析报告》（含七类风险评级矩阵、分环节自查清单及十份政策规范原文汇编）。如需获取报告全文或就具体项目咨询，欢迎通过本公众号后台留言“分析报告”关键词或与本所律师联系。

*免责声明：本文基于公开报道及现行公开税收政策文件撰写，仅供一般性参考，不构成正式法律意见或税务意见。就具体项目作出决策前，建议取得具备资质的专业机构出具的专项意见。