《通知》主要从以下四个方面对城市更新项目管理进行了优化调整：

（一）合理核定土地移交率：为符合条件的项目提供协商空间，简化调整程序。

（二）优化保障性住房配建要求：对未批规划项目，原则上取消配建义务。

（三）允许“清调供”项目局部调整规划：赋予项目更大的规划灵活性。

（四）统筹政府、金融力量推动项目实施：强化政府引导与金融支持。

（一）何为“清调供”？

“清调供”并非新概念，源自深圳市规划和自然资源局于2025年9月18日发布实施的《关于进一步规范城市更新规划土地管理的若干措施（试行）》（深规划资源规〔2025〕5号）第（九）项，是针对“已完成城市更新单元规划审批但尚未签订土地使用权出让合同”的项目建立系统性盘活机制。内涵可概括为三个环节：

1、清（厘清、清退）：厘清城市更新项目的法律经济关系，清退原市场主体。

2、调（调整）：调整规划指标与市场主体，使项目更符合当前市场与规范。

3、供（供应）：通过规范供应土地，引入新市场主体，重启开发。

（二）政策适用对象：两类“未完成规划审批的城市更新项目”

本次新政的优惠措施，主要面向以下项目：

1、传统未批项目：指尚未完成城市更新单元规划审批的项目。

2、“清调供”项目：特指适用前述5号文第（九）项规定，即对于“已完成城市更新单元规划审批但尚未签订土地使用权出让合同”的项目，经区政府组织厘清经济法律关系、清退原实施主体后，运用“清调供”手段盘活并重新编制规划的项目。

据不完全统计，受此政策影响的深圳市存量住宅类项目超过200个，其中龙岗、龙华、宝安等区项目数量较多。该等项目因市场变化、原规划不合理或市场主体资金链断裂等原因长期停滞，是新政旨在盘活的核心目标。

（一）土地移交率：从“刚性”到“弹性”，程序大幅简化

1、核心变化：对于上述两类项目，在满足交通、教育等配套设施服务能力的前提下，经征求辖区政府及相关部门意见后，可在城市更新单元规划阶段直接调整原计划和法定图则关于土地移交的要求，合理核定土地移交率。

关键突破：此举打破了以往土地移交率调整的刚性约束，赋予了项目与政府协商的空间。同时，不再要求履行单独的计划调整程序，极大简化了流程，提高了效率。

2、底线保留：政策仍设置了公共利益底线，即城市更新单元实际土地移交用地面积应不小于基准土地移交用地面积。

（二）保障性住房：配建模式发生根本性转变

新政第二条是本次新政中对项目经济可行性影响最为显著的条款。

1、分类管理：

（1）已完成规划审批的项目：保障性住房配建要求严格按已批的城市更新单元规划及《深圳市拆除重建类城市更新单元保障性住房配建规定》等原有规定执行，不适用本《通知》的优化条款。

（2）未完成规划审批的项目（含上述“清调供”项目）：取消保障性住房奖励容积，原则上可不配建保障性住房。此举标志着我市保障性住房筹集模式由开发主体在项目中配建，转向由政府主导，通过新增建设、存量房屋盘活、市场化收购等多种渠道统筹落实。

（3）例外规定：需特别注意，《深圳市拆除重建类城市更新单元保障性住房配建规定》中明确的旧工业区改建保障性住房项目（‘工改保’），不适用前述不配建的规定，仍按原有规则执行。

2、模式转型的意义：本条标志着深圳保障性住房供应体系的重大转向。保障房建设责任从过去依赖开发企业在单个更新项目中“配建”，转向由政府主导，通过新增建设、存量房屋盘活、市场化收购等多种渠道进行统筹落实。这有利于降低单个旧改项目的开发成本，提升可售商品住房的规模和品质，从而显著改善项目收益率，修复开发商的投资预期。

（三）规划调整：“局部手术”与“整体核算”的灵活机制

1、核心规则：对于运用“清调供”手段盘活的项目，经辖区政府及相关职能部门同意后，允许进行局部规划调整。调整部分按新政策执行，未调整部分则按已批规划执行。关键在于，土地移交率按照整个城市更新单元整体予以核算。

2、实务价值：这一规定解决了项目实操中的一大痛点。许多已批规划项目因商业比例过高、部分地块规划不合理等原因，导致整体算账困难。新政允许项目“动一部分，留一部分”，通过将部分商业用地调整为居住用地等优化方式提升项目价值，同时以“整体核算”保障公共利益，实现了政策灵活性与管理原则性的平衡。此外，前述调整无需履行计划调整程序，直接在规划阶段调整，属于重大程序简化。

（四）实施推动：政府部门搭台，金融资管赋能

新政第四条明确了政府在项目盘活中的主动作为角色：

1、政府引导与平台搭建：各区政府、前海管理局应积极搭建协商平台，引导市场主体、债权人、物业权利人合理调整预期。在搬迁补偿协商中，可参照我市土地整备、房屋征收等相关补偿标准，旨在破解项目僵局，推动共识达成。

2、多元化金融支持路径：鼓励金融机构通过提供项目信贷、并购贷款等方式缓解市场主体资金压力。同时，明确支持金融资产管理公司等专业机构，通过资产重组、破产重整等市场化、法治化方式介入项目盘活，为复杂停滞项目引入关键的金融“活水”和纾困力量。

总体而言，《通知》是为破解深圳市城市更新项目“拆不动、赔不起、推不进”困局，推出的关键性举措，亦是深圳市在城市发展新阶段，对城市更新机制的一次重要调整和赋能。

本次新政重点通过实质性的“减负”和灵活的“调规”，为市场注入了信心，有望撬动数百个停滞项目重启，对稳定房地产投资、优化城市空间结构具有重要意义。对于市场主体、村股份公司、被拆迁人等相关利益主体而言，深入理解政策、把握窗口期、积极务实推进，将成为分享本轮政策红利的关键。