需求端，招生政策两次放宽。 2023 年《施政报告》将八所政府资助大学录取非本地学生的限额由相当于本地学额的 20% 提升至 40%；2025 年《施政报告》进一步宣布自 2026/27 学年起提升至 50%，资助研究院研究课程超额收生自资学额上限亦由 100% 增至 120%。2026 年 9 月公布的香港首个五年规划进一步锚定，到 2029/30 学年在港修读全日制专上课程的非本地学生将由 2024/25 学年的 7.98 万人增至 10 万人。

供给端，宿位缺口持续扩大。 据高力国际数据，2024/25 学年香港高校宿位约 4.81 万个（该等宿位同时服务本地生与非本地生），而同年在港非本地学生已约 9.2 万人。仲量联行测算，在现有可预见供给条件下，全港学生宿位缺口将由 2025/26 学年的约 7.63 万个扩大至 2029/30 学年的约 14.72 万个。

图 1：香港学生宿位供需现状与缺口预测

回报与交易层面。 莱坊 2025 年 11 月报告给出的市场净租金回报率为 4.5%–5%，高于私人住宅与甲级写字楼；戴德梁行指出学生宿舍运营成本通常约占总收入的 20%，低于传统酒店。交易端，据戴德梁行统计，2025 年 8 月以来香港已录得 27 宗整幢酒店及住宅改建学生公寓的大宗成交；第一太平戴维斯统计的相关物业成交额由 2024 年的 22.7 亿港元升至 2025 年的 60.5 亿港元，2026 年第一季度已达 33.5 亿港元。

图 2：酒店及住宅物业（改作学生公寓）大宗成交额

政策通道层面。 2025 年 7 月 21 日，发展局与教育局推出“城中学舍计划”，就发展管制程序拆墙松绑；2025 年《施政报告》将计划扩展至新建学生宿舍。截至 2026 年 6 月底，计划已接获 40 宗申请，其中 38 宗获确认符合资格、预计提供约 9,100 个宿位；2026 年《施政报告》披露已增至 41 宗获批、预计提供约 10,800 个宿位，并宣布将于本财政年度内推出首幅学生宿舍用地。

需要指出，政策鼓励并不意味监管留白。恰恰相反，与鼓励措施同步出台的是更为清晰的资格准则、年度核证要求与执法配套，合规能力已成为该领域的实质进入门槛。

投资决策的第一步并非“办理何种手续”，而是确定物业形态所对应的合规路径。四种主要形态的路径差异如下。

（一）整幢酒店或商厦改装：城中学舍计划项下的机构主流路径

计划为合资格改装项目提供三线便利：规划上，城规会已扩阔法定图则中“酒店”用途的定义以涵盖合资格学生宿舍，商业地带改装事前无须规划程序；建筑物制度上，改装项目计算地积比率及上盖面积时仍视为非住用楼宇，原有总楼面面积（含改装前已获豁免的停车位、上落客区等）可予保留；土地行政上，大部分列明非工业用途的地契无须改契或补地价。

与便利相对应的是严格的资格准则，主要包括：1、宿位仅可出租予修读经本地评审副学位及学位课程的指定合资格院校全日制学生，与院校有关人员（舍监、访问学者等）不得超过宿位的 10%；2、改装项目须于 18 个月内、新建项目须于 54 个月内完成（教育局可酌情延期）；3、宿舍房间不得个别出售；4、营运期间须于每年 10 月 31 日前向教育局提交经核证的审核报告，租客记录（入住及退房日期、学生资格证明等）须保存至租约终止后至少七年；5、另设国家安全条款，触发者将被移出合资格名单，且申请人及相关人士三年内不得重新加入计划。2025 年 8 月以来的大宗成交几乎全部循此路径完成。

（二）住宅单位分间出租：已进入认证制监管

市场早期“购入住宅打通分间、以学生公寓名义出租”的做法，在 2026 年 3 月 1 日《简朴房条例》生效后已纳入认证制监管：住宅楼宇分间单位须符合八项居住环境最低标准并获认证为“简朴房”方可合法出租，违法出租的罪行条文将于 2027 年 3 月 1 日生效。叠加《业主与租客（综合）条例》第 IVA 部的分间单位租务管制及床位寓所牌照门槛，该模式的合规成本与法律风险已显著高于表面租金回报（详见本文第四部分）。

（三）新建或重建宿舍：适合具备开发能力的投资者

已纳入城中学舍计划适用范围，但土地竞投成本与建设周期决定了该路径主要适合具备开发能力的机构投资者。

（四）工业大厦：须先活化、再入计划，不宜作为首选

此处存在较多市场误读，应予澄清：工厦并非绝对不能改作学生宿舍，但不能直接套用城中学舍计划。计划明确不包括工厦及与工业有关地带上的建筑物，唯一合规通道是先按活化工厦政策将工厦整幢改装为商厦并完成相关土地行政程序，再申请参与计划。未经批准直接将工厦单位改作住宿用途的，属非法住用：屋宇署 2025 年巡查 645 幢工厦，发现 40 个非法住用处所并发出 124 张法定命令；发展局正检讨《建筑物条例》，拟引入一经发现即可直接检控的新罪行。投资者对此类物业应持审慎态度。

图 3：学生公寓运营模式牌照与法规路径判断树

物业形态解决“能否改造”的问题，牌照解决“能否以特定模式运营”的问题。两项判断标准独立于是否参加城中学舍计划。

（一）28 天规则：《旅馆业条例》（第 349 章）

凡处所显示为提供住宿予到临该处所而愿意缴费的任何人，即属“酒店或宾馆”；提供租出期少于连续 28 天收费住宿的处所，须领有酒店或宾馆牌照方可经营。豁免须同时满足两个条件：处所内所有住宿均以每次最短连续 28 天的基准出租；且如租期因任何理由缩短至少于连续 28 天，不会免收、退还或减收费用。二者缺一不可——名义上签订 28 天租约、实际提前退租即退款的安排，不符合豁免条件。

据此，面向学生的一年期租约通常可满足豁免；但若运营模式包含暑期短租、家长陪读短住、访学周租等短于 28 天的产品，整个处所即丧失豁免资格。另需留意，刊登短租广告本身即可作为刑事检控证据，不以实际成交为前提。

罚则方面，无牌经营酒店或宾馆属刑事罪行，最高可处罚款 50 万港元及监禁 3 年，罪行持续期间每日另罚 2 万港元；同一处所 16 个月内第二次被定罪的，旅馆业监督可向法院申请为期 6 个月的封闭令。牌照事务处 2023 年检控 120 宗、定罪 91 宗；2026 年的“闪焰”行动单次突击巡查 226 个处所、发现 8 个涉嫌无牌经营，执法范围并已延伸至“网吧留宿”等新形态。定罪纪录还会被转介差饷物业估价署、税务局、按揭银行、业主立案法团及地产代理监管局跟进，一处违规可能引发多线后果。

（二）12 床位规则：《床位寓所条例》（第 447 章）

任何居住单位内设有 12 个或以上已根据租用协议（或拟根据租用协议）用作单人住宿的床位，即属“床位寓所”，须在开始营运前领牌。无牌经营最高可处罚款 10 万港元及监禁 2 年，罪行持续期间每日另罚 2 万港元。

“紫荆家苑”案即属此类：经营者租用九龙塘独立屋，以“全托管学生宿舍”名义招收内地来港学生，因单位内设有 12 个或以上按租用协议出租的床位且未领牌，违反《床位寓所条例》第 5(1) 及 6(a) 条被定罪。民政事务总署已明确表示正加强对自称“学生宿舍”“学生寄宿公寓”处所的巡查与执法。需要提示的是，条例按“居住单位”而非整幢楼宇计算床位；刻意将各单位床位控制在 11 个以下以规避发牌的做法，意味着单位未经楼宇与消防安全的发牌审查，一旦发生事故，经营者将面对更严重的刑事与民事责任，并非可行的合规安排。

业内惯以“特许协议（Licence）”替代正式租约，以期保留管理弹性。但香港法院判断协议性质时看实质而非名称：凡授予租客独占占用权的，即构成租赁并落入《业主与租客（综合）条例》（第 7 章）框架。整幢学生公寓“床位加共用设施”的模式较易构成特许，分间单位独立出租则通常构成租赁。协议名称不能排除法定租客保障，文件体系应在律师协助下按运营模式设计。

（二）租约印花税

书面租约须在签署后 30 日内向税务局加盖印花：租期不超过 1 年的按租期内租金总额 0.25% 计；超过 1 年不超过 3 年的按年租或平均年租 0.5% 计；超过 3 年的按 1% 计。逾期罚款最高为税款 10 倍；未加盖印花的租约不得在民事程序中作为证据，亦无法用作学生办理身份证、银行开户的住址证明，对以学生为客群的运营机构影响直接。业主与租客均负有缴付责任，实务上各付一半；第 IVA 部规管租赁的租约印花税则依法由业主单独承担。

（三）第 IVA 部分间单位租务管制

住宅分间单位租予学生个人作本身住宅的，很可能构成“规管租赁”，主要义务包括：首期租赁 2 年加次期租赁 2 年的租住权保障；次期租赁加租幅度不得高于差饷物业估价署全港租金指数变动且上限 10%；业主须在租期开始后 60 日内向估价署提交表格 AR2，无合理辩解而未提交即属犯罪；按金不得超过 2 个月租金；只可收取租金、按金及水电煤通讯付还费用，滥收水电费或杂费即属犯罪。

（四）个人资料私隐与雇佣

运营涉及身份证件、学生身份证明、门禁及人脸识别记录、CCTV 影像等大量个人资料，须遵守《个人资料（私隐）条例》（第 486 章）六项保障资料原则，包括收集时提供《收集个人资料声明》、采取保安措施防止未授权查阅等；违反私隐专员执行通知即属犯罪，首次定罪可处罚款 5 万港元及监禁 2 年。雇佣方面，所有雇主须为员工投购雇员补偿保险（雇员不超过 200 人的，单一事故保额不少于 1 亿港元；超过 200 人的不少于 2 亿港元），违者最高可处罚款 10 万港元及监禁 2 年，宿舍管理员、保洁、前台人员均在此列。

（五）教育服务红线：《教育条例》（第 279 章）

住宿之外的配套服务可能触发另一条独立红线：任何处所于任何一天向 20 人或以上、或于任何时间同时向 8 人或以上提供教育课程，即属“学校”，须已向教育局注册或临时注册，否则属违法经营。教育局局长已公开警告，住宿设施提供补习、功课辅导等教育服务而达到上述人数门槛的，必须注册为学校。住宿牌照与教育注册是两条独立的合规线，“全托管”“宿育管教”式产品在设计阶段即应将教育服务内容纳入合规评估。

印花税。 2024 年 2 月全面撤销住宅物业需求管理措施后，住宅与非住宅物业在印花税上不再有别；2026 年 2 月 26 日起非住宅物业适用新增的第 3 标准税率（封顶 4.25%）。以一宗 2 亿港元的酒店收购为例，从价印花税为 750 万港元；住宅物业增设的最高 6.5% 税率档不适用于非住宅物业，收购酒店、商厦改学生公寓的交易不受影响。如以收购持有物业的公司股份方式完成交易，股份转让印花税仅约 0.2%，为大宗交易常见架构，但买方须同时承接目标公司的全部负债与历史风险，尽职调查要求相应提高。

持有架构。 机构化运营通常采用公司持有并计入利得税的路径（两级制税率 8.25%/16.5%，运营成本可全额扣除）；法团可根据《税务条例》第 5(2)(a) 条及第 25 条申请豁免物业税，已缴物业税可抵销利得税，避免双重征税。租金记录最少须保存 7 年。

尽职调查。 除常规项目外，学生公寓项目应重点核查五项：1、地契用途条款及分区计划大纲图所载地带；2、入伙纸所载用途与现时用途是否一致；3、是否存在未清拆的违例建筑工程命令；4、1987 年 3 月 1 日前建成的楼宇有无未遵办的消防安全指示（对应工程成本须计入对价）；5、以及物业能否满足住宅级采光通风标准（窗玻璃面积不少于房间楼面面积 1/10、可开启面积不少于 1/16、房间任何部分距窗不超过 9 米），此项为改装方案可行性的硬约束，宜在收购前完成预评估。

*免责声明：本文基于截至 2026 年 9 月公开可得的法律法规、政府文件及媒体报道整理，仅供一般信息参考，不构成法律、税务或投资意见，亦不构成对任何具体项目的分析结论。香港法例及政策可能随时修订，具体项目请务必聘请香港执业律师、认可人士、会计师等专业人士就个案提供意见。

*主要参考来源：香港政府新闻公报，发展局及教育局“城中学舍计划”官方文件，房屋局简朴房专网及《简朴房居住环境最低标准实务守则》，税务局、屋宇署、民政事务总署牌照事务处公开资料；市场数据引自高力国际、仲量联行、莱坊、戴德梁行、第一太平戴维斯发布的研究报告（经财新、大公报、星岛头条、香港01 等媒体报道）。

作者为了便于读者更详细了解合规要求，还起草了《香港学生公寓投资与运营合规指南（深度版）》（含逐条法规出处、罚则一览与分阶段合规自查清单），可扫码获取PDF或在后台留言联系。