经办律师：成都办公室  陈丹阳  谢栋才

被申请人乙购买房屋并支付全款、实际入住，因开发商纠纷仍登记在投资人丙名下。丙将房产抵押给甲银行后因欠款被执行，乙提出异议请求排除执行。一审判决驳回乙，二审改判支持乙。我方代理申请执行人甲银行申请再审。

本案的法律适用难点在于如何平衡物权公示原则、实际买受人的权益以及金融机构的抵押权。

争议焦点一：被申请人乙是否支付了全部购房款？

被申请人乙未将款项支付至开发商对公账户，而是支付给了包销商和投资人的个人账户。开发商虽出具了情况说明予以认可，但再审法院认为该证据缺乏其他客观证据印证，且与包销合同约定不符。

争议焦点二：被申请人乙是否对未过户无过错？

被申请人乙入住长达6年，但房产一直登记在案外人名下。法院认为，作为买受人，在长达6年的时间里，应当知道无法办理过户，却未积极主张权利（如起诉开发商），存在怠于行使权利的过错。

争议焦点三：申请人甲银行是否构成善意取得？

被申请人乙主张甲银行在办理抵押时未尽审慎调查义务（房屋有人居住）。法院认定，案涉房屋由投资人丙作为登记权利人进行抵押，银行在形式审查上并无重大过失。

坚持物权公示原则： 强调房产登记在案外人丙名下，丙有权处分，银行基于对不动产登记簿的信任设立抵押，应受保护。

质疑付款真实性： 抓住乙支付购房款未走对公账户、证据链存在瑕疵（收条与合同不完全对应）的漏洞，否认其已全额支付房款。

证明购房者存在过错： 强调乙长期不办理过户，放任风险存在，本身存在过错，不应适用第28条的保护。

再审提审，改判二审判决、维持一审（支持对房屋的执行）。

维护物权公示公信原则： 判决强调了不动产登记的权威性。在物权变动中，公示（登记）是对外产生效力的核心。虽然乙与开发商有合同关系（债权），但在未登记的情况下，不能直接对抗登记在丙名下的物权及基于该登记产生的抵押权。

严格解释执行异议条款： 对《执行异议复议规定》第28条的适用进行了严格解释。明确了“已支付价款”必须有确凿证据证明款项实际到达权利人或其指定账户（对公账户为佳）；同时强调了“非因买受人自身原因”需买受人积极作为，长期怠于行使权利不构成免责理由。

风险警示作用（对购房者）： 这是一个极具教育意义的判例。它告诫购房者，在购买商品房（特别是期房或通过中介/包销商购买时），必须监管资金流向。支付至个人账户或非合同指定账户，即使有收条，一旦发生纠纷，极难证明款项性质，容易被认定为未付款或民间借贷。

厘清权责边界： 虽然乙的处境令人同情（实际居住却面临被执行），但法律判决区分了“合同有效”与“物权变动”的界限。余莹虽失去房屋，但其对开发商的违约责任请求权依然存在，她可以起诉开发商要求退款和赔偿，从而将风险回归到造成混乱的源头（开发商一房二卖或管理混乱）。

这是一个“情理之中，法理之上”的典型案件。法律虽然没有保护实际居住人的居住权（因为其自身存在重大程序瑕疵），但通过维持执行，维护了不动产登记制度的严肃性和金融交易的安全底线。

对于甲银行而言，该案一审胜诉，二审败诉，再审提审后改判维持一审，特别是再审期间被申请人乙、投资人丙均出庭作证称案涉房屋已出售给乙，特别是乙还是少数民族，在法理和情理之中，人民法院严格适用执行异议复议规定，避免扩大解释，最终维护了银行的合法利益。