印尼现行土地政策主要体现在土地所有制、土地权利、土地登记、土地征收和土地税收等方面。印尼实行严格的土地所有制，只有印度尼西亚公民可以拥有所有权，由政府确定可以拥有所有权的法人也可拥有，如国有银行、国家机构等。外国银行和外国公司无法直接拥有土地所有权（SHM），但可以通过设立PMA公司获得土地建筑权（HGB）等相关土地权利。

根据相关法律《1961年第10号关于土地登记的政府条例》《1997年第24号关于土地登记的政府条例》《2021年第18号关于土地管理权利、土地权利、分层所有权和土地登记的政府条例》等规定，具体的土地权利有：土地所有权Hak Milik（HM）、土地建筑权Hak Guna Bangunan（HGB）、土地管理权Hak Pengelolaan（HPL）、土地使用权Hak Pakai（HP）等，而通常情况下，允许外资企业持有的土地权利有：

（一）土地使用权（Hak Pakai）

外资企业最常见的持有土地的方式，可通过印尼投资协调委员会（BKPM）批准的商业活动（如制造业、物流、新能源、畜牧业、渔业等），属于为特定目的使用的土地。一般情况下使用权可授予最长期为25年，到期后可再申请延长20年。

（二）建筑权（Hak Guna Bangunan，HGB）

建筑权允许在土地上建造并且拥有建筑物。根据印度尼西亚法律成立且位于印度尼西亚的法人，可以拥有在非自己所有的土地上建造和拥有建筑物的权利，授予的期限最长为30年，可延长20年，再续期30年，即最长可达80年。但如果PMA企业通过受让其他企业的土地权利，则需要在相应的土地权利上减去已使用的年限（如获得交易地块时，该土地上的建筑权已使用5年，那买受人得到的建筑权年限变更为25年）。并且该权利可通过设立抵押权作为债务的担保。

（三）土地垦殖权Hak Guna Usaha（HGU）

允许对土地进行多种开发活动，包括农业、渔业和畜牧业等，使用期限为35年，可再延长25年。外资企业可向印尼政府申请开发权，用于开展农业、种植园等项目。该权利要求自授予2年起，权利人应根据授予权利决定书中的要求和分配开展农业、渔业等经营。

（四）其他

诸如租赁权Hak Sewa、公寓单元所有权（Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun, HMSRS）等。

然而，投资者想要取得土地权利往往面临着重大风险而不自知。原因为印尼的土地权属证明与中国的不尽相同。在中国，土地交易的基础就是要有相应的产权证，然而在印尼，很多地块极有可能是“代代相传”下来的根本无任何权属证明，进而导致土地权利的瑕疵，其根源可能为：

（一）土地登记缺失

在印尼，全国有大约30%的土地未在土地管理局进行登记，仅有比如家族契约、村里开具的证明等，更甚者只是靠着一代一代口口相传下来的，不仅极容易面临权属纠纷，还有可能办不了变更登记或变更时间过长。

（二）殖民遗留问题

印尼历史上曾长期被荷兰殖民，殖民者创设了“土地管理权”等权利并未被吸纳进印尼现行的《土地法》，但是仍有地方政府继续沿用该种权利，最终导致民众与政府之间存在长期争议。

而上述风险但凡发生，对投资者的打击均是非常重大的。首当其冲的是时间成本飙升，如果有证土地交易大约1-2个月可以完成，但是如果没有合法权属证明的土地要扫清过户障碍的时间简直无法评估。而如果土地证照不齐全，还可能因无法缴纳土地税（PBB）、购置税（BPHTB）而面临5%以上的罚款。

鉴此，我们建议投资者可以考虑先以印尼现有的工业园区作为起点，从租赁开始逐步稳扎稳打站稳脚跟。

以下是印尼部分工业园区分布及情况介绍：

（一）雅加达工业园区（Jakarta Industrial Park）

雅加达作为东南亚的重要商业和工业中心，吸引了大量外国投资，雅加达的工业园区为印尼最成熟的工业区之一。主要分布在市郊区域首都雅加达的东部，距离苏加诺-哈达国际机场约40公里，距离市中心有一定距离，但交通十分便捷，适合中国企业设立生产基地。雅加达是印尼的消费市场中心，市场需求大，交通便利，工业园区设施完善，适合家电、汽车零部件、机械制造等行业。主要行业：家电制造、汽车制造、机械制造、消费品。周边配套完善包括高尔夫球场、国际学校，但人工成本较高。雅加达工业园区由印尼政府和私人企业共同投资建设，部分园区由特定的开发商运营，如贾巴贝卡工业园区由贾巴贝卡集团开发。

• 租金情况：贾巴贝卡园区内2000㎡土地、1000㎡建筑面积的厂房租金为800条/年（1条=100万印尼盾）。

（二）巴淡岛自由贸易区（Batam Free Trade Zone）

巴淡岛自由贸易区位于苏门答腊岛东部的廖内群岛，距离新加坡仅约 20 公里。作为印尼最大的自由贸易区，巴淡岛地理位置优越，便于进出口和物流；享有免税、低税率等优惠政策；基础设施完善，包括港口、机场和运输网络。入驻在巴淡岛的主要行业有电子、半导体、汽车零部件、船舶制造等。由印尼政府设立和管理，部分区域由私人企业开发和运营。

• 租金情况：土地价格约为每平方米100-300美元，厂房租金因面积、设施等因素有所不同，但整体相对较低。

（三）苏北工业园区（Subang Industrial Park）

苏北工业园区地处西爪哇战略要地，毗邻雅加达和印尼最大货运枢纽吞噶美港，方便企业进行进出口业务。由印尼政府和当地企业共同开发，部分园区由特定的开发商运营。苏北工业园区地处西爪哇战略要地，毗邻雅加达和印尼最大货运枢纽吞噶美港。园区的投资情况自2020年起外资显著增长，吸引众多中企在汽车、电子、纺织等领域建立生产基地。苏北地区的劳动力成本较低，对于劳动密集型产业尤其具有吸引力。相比雅加达及巴淡岛等地，苏北地区的土地和厂房租金相对便宜，适合中小型企业设厂。

• 租金情况：相比雅加达及巴淡岛等地，苏北地区的土地和厂房租金相对便宜，适合中小型企业设厂。

（四）泗水经济特区（Surabaya Economic Zone）

泗水是印尼东爪哇省的省会，也是印尼第二大城市，位于爪哇岛的东部。泗水经济特区由印尼政府设立和管理，部分区域由私人企业开发和运营。泗水是印尼重要的工业、商业和交通枢纽之一，近年来在政府推动下，泗水经济特区逐渐成为外资投资的热点。优势：靠近港口，产业链齐全，配套设施完善。主要行业：化工、机械、冶金、轻工业。

• 租金情况：租金相对较低，适合劳动密集型产业和中小企业。

（五）卡拉旺产业新城（Karawang New Industry City）

位置位于西爪哇省，是印尼最大的工业园区之一。地理位置优越，依托雅万高铁，注册到开工最快8周，吸引宁德时代等中企形成新能源集群，物流成本低：38公里直达港口。以汽车产业为主，吸引了丰田、现代、五菱等国际汽车制造商，新能源汽车产业也在发展。卡拉旺产业新城拥有良好的物流条件，毗邻港口和高速公路，方便企业进出口。主要行业为汽车制造、新能源电池和食品加工。由印尼政府与私营企业联合开发，属于国家战略项目。

• 租金情况：据了解，卡拉旺产业新城的报价截至2025年7月约为175-180美元/平方米。

具体汇总如下图：