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2025年7月24日，《最高人民法院关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》（法释〔2025〕10号，以下简称《解释》）正式施行，其中，第二十条系统明确了承租人在执行异议之诉中的权利边界与救济路径，为司法实践提供了清晰裁判规则。
实践中，承租人在面对法院的“腾退公告”或“不带租拍卖”时，常常陷入“租约在手，却无家可守”的困境。新规实施后，承租人能否依据“买卖不破租赁”原则排除执行？如何将法律条文转化为有效的诉讼请求？又该如何应对申请执行人发起的强力挑战？本文将立足《解释》第二十条，结合司法实践，为承租人提供一套完整的诉讼策略与举证指南。
核心规则速览：
《解释》第二十条的双向保护框架
[条款引述 ]
《解释》第二十条构建了承租人与申请执行人之间的双向诉讼框架：
承租人提起执行异议之诉：请求排除“不带租拍卖”的执行行为。
申请执行人提起执行异议之诉：请求对“带租拍卖”的财产不予认定租赁权或去除租赁负担后拍卖。
[条款定位 ]
《解释》第二十条为承租人主张“停止处分”或“带租拍卖”提供了直接的请求权基础。
[权利内涵 ]
该条款赋予承租人的并非阻止执行程序的进行，而是要求人民法院在处分不动产时承认并承受其原有租赁负担，其法律内核是“买卖不破租赁”原则在执行程序中的延伸适用。
该条同时赋予了申请执行人提起反对之诉的权利。这一设计平衡了租赁权稳定性与抵押权优先性，体现了“生存权优先于普通债权”的价值取向。
承租人如何主张权利：
排除“不带租拍卖”的四大要件
要件一：租赁权设立时间——必须在先
1. 规则：租赁合同必须在抵押权设立之前或法院查封之前即已成立。
2. 实务审查要点：如何证明成立时间？重点审查租赁合同备案证明、租金支付凭证（尤其是银行转账记录）、占有使用证据（水电费、物业费缴纳单据）等，且形成于关键时间节点之前。
3. 承租人举证重点：合同备案证明、首期租金支付凭证、占有证据等必须早于抵押权设定或法院查封的日期。
要件二：租赁合同合法有效——真实是底线
1. 规则：租赁关系必须真实合法，恶意串通、倒签合同、虚构租约等虚假租赁不受保护。
2. 实务审查要点：法院如何识别“虚假租赁”？重点关注：租金是否明显低于市场价、租金支付方式是否符合交易习惯（如巨额现金支付）、租期是否过长、租约签订背景是否合理等。
3. 承租人举证重点：
租金支付的合规性：提供完整的银行转账流水，证明租金支付符合合同约定与交易习惯，对抗“现金支付、无支付凭证”的质疑。
租金价格的合理性：租金约定应符合或接近市场公允价格，以备应对“以明显不合理的低价承租”的攻击。
租赁背景的正当性：对长期租约、一次性付清租金等情形，应能合理解释其商业背景或生活需求。
要件三：承租人已合法占有使用——事实是关键
1. 规则：租赁合同必须在抵押权设立之前或法院查封之前即已成立。
2. 实务审查要点：如何证明成立时间？重点审查租赁合同备案证明、租金支付凭证（尤其是银行转账记录）、占有使用证据（水电费、物业费缴纳单据）等，且形成于关键时间节点之前。
3. 承租人举证重点：合同备案证明、首期租金支付凭证、占有证据等必须早于抵押权设定或法院查封的日期。
要件四：请求内容明确——只能对抗“行为”，不能对抗“权利”
1. 规则：承租人能排除的仅仅是“人民法院不带租拍卖”的执行行为，而非申请执行人的实体权利（如抵押权）。
2. 实务辨析：明确“买卖不破租赁”的适用边界。即使承租人胜诉，标的物仍可被拍卖，而非解除查封、停止拍卖。只是后续拍卖需带租约进行，承租人可继续向新房东承租，保障承租人的使用权不受影响。
实操指引：
承租人提起执行异议之诉的步骤与证据清单
第一步：识别情况，判断诉权
收到法院要求腾退的《执行裁定书》或《公告》，或得知拍卖公示中未载明租赁情况时，应迅速反应。
查看拍卖公告的途径
承租人可通过人民法院诉讼资产网、各地法院官网、司法拍卖平台（如阿里拍卖、京东拍卖）以及拍卖公司的官方网站或公告栏查询涉及其承租不动产的拍卖公告
第二步：准备核心证据材料
第三步：在法定期间内提起诉讼
必须在收到执行法院作出的否定其租赁权的异议裁定后十五日内，向执行法院提起执行异议之诉。
第四步：管辖
执行异议之诉由执行法院管辖，即作出执行异议裁定的人民法院。
风险提示
若经审查发现租赁合同虚假，不仅请求将被驳回，还可能面临罚款、拘留乃至追究拒不执行判决、裁定罪或虚假诉讼罪的刑事风险。
对抗与回应：
预见申请执行人的抗辩并组织反制证据
抗辩点一：质疑租赁关系真实性（常见为“倒签合同”）
[对方策略 ]
申请执行人将主张租赁合同系被执行人为对抗执行而与案外人倒签形成，属虚假通谋。
[应对反制 ]
承租人需提供租赁合同磋商、成立、履行的全过程证据，如早期看房的沟通记录、不同时间点的租金支付记录、占有后产生的各类生活费用凭证，形成证据链闭环，证明租赁关系的发生与发展具有自然性与连续性。
抗辩点二：质疑占有事实的发生时间与状态
[对方策略 ]
主张承租人在查封后才实际占有，或占有是临时性、非持续的。
[应对反制 ]
提供连续、稳定、可追溯的占有证据。每月产生的公用事业费用凭证是证明持续占有的“王牌证据”。切忌仅提供临近查封日期的单一证据。
抗辩点三：主张抵押权优先且其设立时不知情
[对方策略 ]
抵押权人主张设立抵押时对该租赁“不知情”，且租赁的存在影响抵押物价值，要求去除后拍卖。
[应对反制 ]
证明“知情”：若抵押评估报告、抵押合同中有提及租约，或能证明抵押权人做过现场调查（现场有明显居住痕迹），可主张其应知情。
证明“未减损价值”：论证现有租约租金合理，租赁状态稳定，带租拍卖的变价款并未显著低于不带租拍卖的评估价，未损害抵押权人核心利益。
《解释》第二十条为承租人维权提供了明确的法律依据，但权利的实现最终依赖于扎实的证据与精准的诉讼策略。承租人欲成功排除执行，必须使其权利主张同时满足时间优先、真实有效、占有在先的要件，并能有效预判与反击来自申请执行人的各类质疑。
建议承租人在提起诉讼前，以对方律师的挑剔视角重新审视自身证据的牢固程度，必要时借助专业律师的力量进行整体布局，方能在执行异议之诉的博弈中最大限度地维护自身合法权益。
关联法条：
万商天勤深圳强制执行中心
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