经办律师：上海办公室  冯峰  仇淼  李明远

上海城隍庙广场项目坐落于上海市黄浦区豫园街道核心商圈，属于上海内环内稀缺的核心商业地段，兼具地理区位优势与商业文化价值。该项目的开发运营主体为上海城隍庙广场置业有限公司（以下简称“标的公司”）。

标的公司核心资产为上述地块内的65套商业房地产。经评估公司评估，截至2023年3月30日，该不动产按现状的市场价值达20亿元人民币。但因资金链断裂、经营管理不善等多重因素，标的公司项目施工改建于多年前停工，且无力清偿到期债务，陷入经营危机。

2021年6月6日，标的公司因不能清偿到期债务且明显缺乏清偿能力，被债权人申请破产清算；2023年3月30日，上海市第三中级人民法院作出（2023）沪03破 185号《民事裁定书》，裁定受理标的公司破产清算申请，并指定上海市君悦律师事务所担任破产管理人，全面接管标的公司相关事务。2024年12月31日，上海市第三中级人民法院作出（2023）沪03破185号之四《民事裁定书》，裁定标的公司自2024年12月18日起由破产清算转入重整程序，为项目盘活及债权债务化解提供了司法路径。

中国中信金融资产管理股份有限公司上海市分公司（以下简称“中信资管上海分公司”）联合AAAA共同设立重整投资集合信托计划，通过新设立的SPV公司上海BBB有限公司以“存续式重整+共益债投资”的方式参与标的公司破产重整投资，拟投入资金用于破产费用支付、部分债权清偿及城隍庙广场项目的续建与运营。

为保障本次重整投资的合法合规性及资金安全，中信资管上海分公司委托万商天勤（上海）律师事务所（以下简称“本所”）担任专项法律顾问，为本项目的推进提供全程法律支持。本所接受委托后，组建了由破产重整、房地产、金融投资领域资深律师组成的专项服务团队，严格遵循《企业破产法》《民法典》《公司法》等相关法律法规，通过审查管理人提供的文件资料、访谈相关人员、查阅工商登记档案、检索官方公开信息、现场核查资产状况等多种方式，开展尽职调查工作，最终形成了详尽的法律尽职调查报告，为投资方决策及项目推进奠定了坚实的法律基础。

本次上海城隍庙广场置业有限公司破产重整投资项目属于典型的核心商圈商业地产特殊机会投资，兼具主体关系复杂、资产权利限制多重、债务规模庞大、交易结构设计难度高、法律适用问题复杂等特点，本所在尽调及法律服务过程中，面临诸多核心法律难点与争议焦点，也是本次项目需要解决的关键问题。

（一）主体资格层面：股权瑕疵与新设立回购方增信效力存疑

标的公司股权结构虽清晰，出资人持有其100%股权，且出资人已全部实缴出资，但股权已全部质押给质押权人，质押权登记合法有效，虽无查封冻结情形，但该质押状态对重整期间的股权处置、SPV公司股权收购等环节构成实质性限制，若质押权人未就股权处置达成合意，将直接影响重整计划的推进。同时，标的公司虽已进入重整程序，但目前处于停业状态，由破产管理人接管，其自身法人治理结构不完善，实质由集团公司控制，无独立的人事、财务体系，后续项目运营的主体能力及决策效率存在不确定性。

本次交易的回购方AAAA为新设立的有限责任公司，注册资本3000万元人民币，成立时间短、经营年限不足，暂无实际经营业绩及资产规模支撑，其回购能力与履约能力存在明显短板。而回购义务作为本次投资的重要增信措施，若其效力无法得到保障，将直接影响投资方优先级资金的退出安全，如何强化回购方的增信效力、规避回购履约风险，成为本次项目的重要难点。

（二）资产核查层面：核心不动产权利限制多重且隐性负债核查困难

标的公司核心资产为65套商业房地产，但该资产存在多重权利限制，且实际状态复杂，给资产价值实现及后续运营带来较大障碍。

债务核查方面，债务规模庞大且债权类型复杂，优先债权占比高，普通债权清偿比例低。更为关键的是，因标的公司财务资料、会计账册、重大业务合同等未移交至破产管理人，本所尽调过程中无法查证标的公司全面、完整的资产及债务情况，隐性负债（如未申报的工程款、民间借贷、担保债务等）的存在与否及规模大小均无法确认，成为本次投资的重大潜在风险，如何规避隐性负债对项目的影响，是本次项目需要解决的核心问题。

（三）交易结构层面：共益债超级优先权认定及与第二顺位抵押受偿冲突

本次交易设计为“信托计划+SPV公司+存续式重整+共益债投资”的模式，核心架构为：中信资管上海分公司出资认购信托计划优先级份额，AAAA以股权及现金认购劣后级份额；信托计划通过SPV公司取得标的公司 100%股权，并向标的公司发放不超过20000万元的共益债借款，标的公司以核心不动产为共益债提供第二顺位抵押担保，SPV公司为共益债借款承担共同还款责任。该交易结构的核心法律争议在于共益债的超级优先权认定及与第二顺位抵押的受偿冲突问题。

根据《企业破产法》及相关司法解释规定，共益债虽法定优先于职工债权、社会保险费用、税款债权及普通债权受偿，但劣后于建筑工程价款优先债权、有财产担保债权及破产费用。而本次共益债的担保方式为不动产第二顺位抵押，若后续法院裁定终止重整计划并宣告标的公司破产清算，共益债的法定受偿顺位与第二顺位抵押的担保受偿顺位可能存在冲突，抵押权人及建筑工程价款债权人的受偿权可能优先于共益债，导致投资方的共益债本金及利息无法得到有效清偿。同时，共益债的“超级优先权”并非绝对，其认定需满足“为债务人继续营业而借款”的核心条件，且需经债权人会议决议通过或法院许可，若共益债的性质无法得到司法确认，将直接影响投资方的优先受偿权，如何明确共益债的法律性质、固化其清偿顺位，解决与第二顺位抵押的受偿冲突，是本次交易结构设计的核心难点。

（四）税务及实操层面：债务豁免税务成本高且多重主体协调难度大

本次重整过程中，为化解标的公司的巨额债务，必然涉及部分债务的豁免，而根据《企业所得税法》及相关实施条例规定，债务豁免金额将被记为标的公司的债务重组收入，需缴纳25%的企业所得税。若标的公司无法满足《财政部国家税务总局关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知》（财税〔2009〕59号文）中规定的“特殊性重组”五项条件，将无法享受分期纳税优惠，需一次性缴清企业所得税，预计税务成本较高，将直接占用项目现金流，影响项目续建及投资方的投资收益。如何进行合理的税务筹划，降低债务豁免带来的税务成本，是本次项目的重要实操难点。

此外，本次项目涉及多方主体，包括投资方中信资管上海分公司、运营方AAAA、SPV公司、标的公司、破产管理人、75户债权人（含抵押权人、工程款债权人、职工债权人、普通债权人等）、各查封法院、税务机关、社保部门等，各方主体的利益诉求存在差异：抵押权人希望实现担保债权的全额清偿，工程款债权人主张优先受偿，职工债权人关注工资及社保的足额支付，投资方追求资金安全及合理回报，破产管理人需平衡各方利益并推动重整计划的通过。如何协调多方主体的利益，达成合意，推动解押、解封、债权清偿、重整计划表决等各项工作的开展，是本次项目推进的重要实操挑战。

针对本次项目的核心法律难点与争议焦点，本所结合多年破产重整、房地产及金融投资领域的法律服务经验，秉持“合法合规、风险可控、利益平衡、实操可行 ”的原则，制定了全方位的法律服务策略，为投资方出具了针对性的解决方案及实操建议，有效化解了项目潜在法律风险，保障了交易的顺利推进。

（一）主体资格风险化解：穿透核查股权权属，强化回购方增信效力

针对标的公司股权质押的问题，本所通过查阅工商登记档案、质押登记文件、法院裁定文书等资料，穿透核查了股权质押的设立背景、担保债权金额、履行期限、质押权人权利主张等情况，确认了质押权的合法性及有效性。并建议投资方在重整计划中明确股权质押的处置方案，由管理人协调质押权人就股权解押达成书面合意，约定解押时间、条件及对价，确保SPV 公司能够顺利取得标的公司100%股权；同时，要求标的公司管理人出具承诺，负责办理股权解押的相关手续，承担因解押迟延或失败导致的违约责任。

针对回购方AAAA增信效力不足的问题，本所提出多项强化措施：一是要求AAAA就本次交易项下的回购义务、收益补足义务出具内部有效决议文件（股东会决议），明确决议内容、表决程序符合《公司法》及公司章程规定，确保回购义务的合法性及约束力；二是核查AAAA股东的资金实力及履约能力，要求其股东为AAAA的回购义务提供无限连带责任保证担保，增加回购履约的保障层级；三是在交易协议中约定严格的回购触发条件及违约责任，明确若AAAA未按约定履行回购义务，投资方有权要求其支付违约金、赔偿损失，并有权处置其持有的SPV公司股权，保障投资方的救济权利。

（二）交易结构优化：明确共益债性质及清偿顺位，解决抵押受偿冲突

针对共益债超级优先权认定及与第二顺位抵押受偿冲突的核心问题，本所基于《企业破产法》《民法典》及相关司法解释的规定，提出了“法律定性+司法确认+协议约定”的三重解决方案，确保投资方共益债的优先受偿权。

第一，明确共益债的法律性质，确保其符合“为债务人继续营业而借款”的核心条件。本所建议投资方在共益债借款协议中明确借款用途为标的公司城隍庙广场项目的续建、运营及破产费用支付，确保借款目的符合《企业破产法》关于共益债的规定；同时，要求共益债借款的发放经债权人会议决议通过，并取得上海市第三中级人民法院的司法许可，从程序上确保共益债性质的合法性。

第二，通过司法确认固化共益债的清偿顺位。本所建议投资方在重整计划中明确约定共益债的清偿顺位，即共益债本金及约定利息优先于除破产费用外的所有债权（包括建筑工程价款优先债权、有财产担保债权、职工债权、税款债权、普通债权等）受偿，并要求该重整计划经债权人会议各表决组表决通过后，取得上海市第三中级人民法院的批准，以司法裁定的形式固化共益债的超级优先权，排除法律适用的不确定性。

（三）税务与实操风险应对：采取信托计划留债模式避免债务豁免的税务风险。

本所凭借专业的法律服务能力、全面的风险防控策略及实操可行的解决方案，为本次上海城隍庙广场置业有限公司破产重整投资项目提供了全程、高效的专项法律服务，取得了显著的法律服务成果，不仅为投资方的投资决策提供了重要的法律依据，保障了投资方的资金安全及合法权益，也推动了本次破产重整项目的顺利推进，实现了法律效果、商业效果与社会效果的有机统一。

本次上海城隍庙广场置业有限公司破产重整投资项目的法律服务，是本所在破产重整、房地产及金融投资领域法律服务的一次重要实践，积累了丰富的实务经验，也为后续类似项目的法律服务提供了重要的启示：

商业地产破产重整项目的法律服务，需坚持“全维度尽职调查”原则，对交易各方主体资格、资产状况、债务情况、交易结构、税务筹划等进行全面、深入的核查，做到“风险早识别、早防控”，尤其要关注核心资产的权利限制、隐形负债、共益债优先权等核心法律问题，为项目推进奠定坚实的法律基础。

共益债是商业地产破产重整项目的重要融资方式，但其“超级优先权”并非绝对，需从“借款用途、程序合规、司法确认、协议约定”四个维度强化其优先受偿权，明确其与建筑工程价款债权、有财产担保债权的清偿顺位，解决与抵押担保的受偿冲突，确保投资方的合法权益。商业地产破产重整项目涉及多方主体，利益诉求差异大，法律服务过程中需秉持“利益平衡”原则，协助各方主体协调利益、达成合意，推动建立有效的多方协调机制，确保重整计划的顺利通过及执行。

特殊机会投资项目的法律服务，需注重“法律与商业的融合”，不仅要确保交易的合法合规性，还要结合项目的商业特点、运营需求及投资方的利益诉求，设计实操可行的交易结构及风险防控方案，实现法律效果与商业效果的统一。破产重整项目的法律服务团队须具备“复合型专业能力”，团队成员不仅要精通《企业破产法》《公司法》《民法典》等核心法律法规，还要熟悉房地产、金融投资、税务、信托等领域的专业知识及实操流程，能够为项目提供全方位、一体化的专业法律服务。

本次项目的顺利推进，充分体现了本所在破产重整、房地产及金融投资领域的专业法律服务能力及丰富的实务经验。未来，本所将继续深耕特殊机会投资领域，为更多破产重整、不良资产处置项目提供专业、高效的法律服务，助力化解企业债务风险，盘活闲置资产，推动经济高质量发展。