经办律师：深圳办公室  高立立  张芙嘉  倪可

该城市更新项目因原开发商资金链断裂全面停工,已完成拆迁签约且已确认项目一期实施主体，但实施主体欠付土地出让金、土地闲置;过渡期租金停发、被搬迁人频频信访;实施主体母公司以项目股权融资可控物业抵押融资等;金融机构起诉实施主体，被拆迁物业所占土地被司法预查封。

万商天勤律师事务所受客户委托，由高立立律师牵头，张芙嘉、倪可律师协办，组建专业团队开展该项目拆迁补偿专项法律尽职调查。团队直面项目多重复杂难点，凭借专业严谨的法律服务，出具高质量尽职调查报告，为政府纾困决策提供核心法律依据，成功助力项目完成“政府主导、国企接盘”的纾困模式转换，成为旧改纾困领域的典型实务案例。

面对这一复杂的停滞项目，尽调工作直面以下六大难点：

其一，项目纾困路径受限，按原城市更新模式推进则因经济不可行推进困难，按政府主导模式推进，则面临实施主体清退难，拆迁补偿难；

其二，项目历时十余年、权利人众多，签约主体复杂、房屋拆除比例超70%，且过渡期租金长期停发，群众意愿表达激烈，日日信访；

其三，原实施主体就本项目融资超人民币20亿元，同时也面临全国各地总计近800亿元的债务纠纷，完全丧失项目推进能力，项目资产与公司巨额债务深度捆绑，形成难以解开的债务“死结”；

其四，原实施主体面临项目用地因实施主体债务纠纷已被预查封，无法解除土地出让合同，导致实施主体清退困难；

其五，物业权属关系交织，继承、违建、权利主体不一致等问题突出，潜藏大量争议风险；

其六，需兼顾回迁安置等民生保障需求与虚假申报、重复补偿等风险防控，平衡纾困效率与法律底线。

针对上述难点，万商天勤团队制定系统化尽调策略，扎实推进各项工作：

1.全面基础核查：对各业主拆迁补偿协议、权属资料、付款凭证等全量资料开展细致核查；

2.历史问题梳理：全面梳理原实施主体履约情况、债权债务、涉诉仲裁、抵押查封等历史遗留问题；

3.多维度风险评估：精准评估补偿标准合规性、协议效力、回迁保障及信访维稳等各类风险；

4.纾困路径法律可行性论证：从法律角度论证房票安置、政府兜底、国企接盘等纾困路径的法律可行性；最终形成详实的法律尽职调查报告，并附风险清单、合规建议、纾困方案与实操指引，为政府纾困工作提供全方位、可落地的法律支撑。

同时，团队还对规划和自然资源局收回土地使用权的法律依据、操作路径进行专题分析；对撤销实施主体资格的实操问题、搬迁补偿协议解除问题以及债权人申请实施主体破产的可行性进行专题研讨；对政府以不同路径推进项目开发的法律依据、出台新政等重要焦点问题进行专题分析并参与相关专题会议。

基于以上，团队围绕项目纾困提出以下核心建议：

1.厘清原实施主体权利义务边界，依法推动其清退，与人民法院沟通解除土地预查封、解除土地出让合同、国土部门回收土地的可行路径；

2.完善权利人及物业核查，解决历史权属问题，并推动建立统一与差异化相结合的补偿标准；

3.深化纾困路径法律论证，支撑政府兜底、差异化补偿等政策落地；

4.平衡民生保障与风险防控，并探索通过破产方式解决清退问题、补偿标准变更、先行回迁等方案的可行性，推动“府院联动”探讨纾困堵点。

本次专项尽调工作实现了法律价值与社会价值的双重彰显，在保证纾困路径合法合规的同时，体现了民生保障与经济利益之间的价值平衡，成为旧改纾困法律实务的范本。

1.法律价值

在法律价值层面，团队全面厘清了原实施主体、被拆迁人、政府部门及第三方债权人的权利义务边界，破解了项目纾困的法律梗阻；精准识别并提出各类潜在法律风险的防控方案，避免纾困过程中引发新的纠纷；为国企接盘、房票安置等纾困举措及补偿标准制定、协议换签等工作提供专业决策支撑，规范了拆迁补偿全流程操作；针对旧改纾困的核心难点形成可复制、可推广的法律尽调流程与解决方案，为深圳乃至全国同类项目提供了重要法律参考。

2.社会价值

在社会价值层面，工作聚焦2000余户被拆迁人的核心诉求，厘清补偿底数、规范补偿流程，切实保障了群众的合法财产权益，化解了项目停滞带来的民生痛点；排查梳理信访、纠纷隐患并提出维稳建议，有效化解社会矛盾，维护了片区和谐稳定；助力这一停滞多年的重点旧改项目重启，盘活了闲置土地资源，推动片区教育、保障房等配套设施完善与城市功能升级，为深圳城市更新与高质量发展注入法治动力。

通过本项目，万商天勤团队积累了关于复杂城市更新项目纾困法律服务的宝贵经验：

1.坚守法治与民生双重底线：旧改纾困工作不能机械套用法条，必须在坚持法律底线的同时，充分考虑民生诉求，寻求具有温度与可接受度的解决方案。

2.严谨核查及权利溯源：面对历史遗留问题，必须坚持严谨、客观的核查态度，通过多种方式交叉验证，还原事实，不回避模糊地带。

3.清退需“先厘清，后操作”：清退原实施主体前，必须先行彻底厘清其全部权利义务、资产与负债，再设计分步骤、可操作的清退与风险隔离方案。

4.以解决问题为导向：法律尽调报告的核心价值不在于罗列问题，而在于提供具体、可落地的解决方案和实操建议，真正成为客户决策的“行动指南”。

5.具备前瞻性与衔接思维：在处理此类项目时，需提前预判从市场化模式转向政府主导模式可能面临的法律与政策衔接问题，提升服务的战略性与前瞻性。

作为深耕房地产与城市更新领域的专业律所、团队，万商天勤高立立律师团队凭借本次项目的优质法律服务，再次彰显了在重大旧改纾困非诉讼业务中的专业能力与责任担当。未来，将继续以专业的法律智慧破解城市更新领域的复杂难题，为民生保障与城市高质量发展提供更有力的法治支撑。